Schlüsselfertig, ausbaufertig und Rohbau sind in Europa nicht einheitlich definiert. Jeder Hersteller zieht die Leistungsgrenzen anders. Dieser Ratgeber ordnet alle drei Ausbaustufen anhand einzelner Bauteile: Rohbau als wetterdichte Tragstruktur ohne Haustechnik, ausbaufertig als vollständige Gebäudehülle mit vorbereiteter Technik und unfertigen Innenflächen, schlüsselfertig als bezugsfertiges Haus. Bei BIOBUILDS beträgt der Aufpreis der schlüsselfertigen gegenüber der ausbaufertigen Ausführung je nach Modell 20.000 bis 120.000 €.
Zwei Häuser können beide als „schlüsselfertig“ angeboten werden und sich trotzdem bei der Küche, sämtlichen Bodenbelägen und jeder einzelnen Leuchte unterscheiden. Die Bezeichnungen der Ausbaustufen sind Verkaufsbegriffe. Verbindlich ist erst die Leistungsbeschreibung dahinter. Dieser Ratgeber beantwortet eine Frage: Was ist in jeder Ausbaustufe enthalten? So können Sie zwei Angebote Position für Position nebeneinanderlegen.
Für die angrenzenden Fragen gibt es eigene Ratgeber: was das Haus selbst kostet, welche Zusatzkosten für Grundstück und Genehmigungen anfallen und wie Kaufprozess und Vertrag funktionieren. BIOBUILDS, der europäische Hersteller hinter diesem Ratgeber, bietet zwei der drei Stufen an: ausbaufertig und schlüsselfertig. Für beide veröffentlicht BIOBUILDS die vollständigen Leistungslisten, auf denen die folgenden Tabellen beruhen.
Was enthalten Rohbau, ausbaufertig und schlüsselfertig?
Europäische Angebote lassen sich unter verschiedenen Bezeichnungen meist drei Ausbaustufen zuordnen. Deutsche Hersteller verkaufen Rohbau, ausbaufertig und schlüsselfertig; rumänische Bauunternehmen bieten la roșu, la gri und la cheie an. Die Begriffe lassen sich übersetzen. Der Leistungsumfang bleibt herstellerspezifisch, deshalb stehen hier Bauteillisten statt bloßer Bezeichnungen:
- Rohbau: Tragkonstruktion, Dach und meist Fenster; wetterdicht, sonst nichts. Elektroinstallation, Sanitärinstallation und Innenflächen fehlen. Ob Dämmung und Fassade enthalten sind, hängt vom Angebot ab. Ein Rohbauangebot muss deshalb Position für Position gelesen werden.
- Ausbaufertig: die vollständig fertiggestellte Gebäudehülle sowie sämtliche technischen Systeme, eingebaut oder installationsfertig vorbereitet. Übrig bleiben die Innenflächen: Anstrich, Wandpaneele, Bodenbelag sowie Schalter- und Steckdosenabdeckungen.
- Schlüsselfertig: das fertiggestellte Haus. Innenflächen, Bad, Türen und Beleuchtung sind komplett; Sie erhalten die Schlüssel und ziehen ein. Manche Hersteller liefern die Küchenmöbel mit, andere überlassen sie dem Käufer, genau deshalb muss die Leistungsliste gelesen werden.
Hier folgt der vollständige Vergleich nach Bauteilen. Die Spalte Rohbau beschreibt die Marktkategorie; die beiden anderen Spalten entsprechen den veröffentlichten Leistungslisten von BIOBUILDS:
| Bauteil | Rohbau | Ausbaufertig | Schlüsselfertig |
|---|---|---|---|
| Tragwerk (35 cm starke C24-Holzrahmenwände) | Ja | Ja | Ja |
| STEICO-Dämmung und luftdichtes Membransystem | Je nach Angebot | Ja | Ja |
| Außenfassade (Yakisugi oder Lunawood) | Je nach Angebot | Ja | Ja |
| EPDM-Flachdach mit integrierten Rinnen | Ja (wetterdicht) | Ja | Ja |
| Dreifach verglaste Fenster mit Genesis-90-Rahmen | Meist | Ja | Ja |
| Elektroinstallation (Verteiler, Verkabelung, Dosen) | Nein | Vorinstalliert | Fertig, mit Schaltern und Abdeckungen |
| Sanitärinstallation (in der Wand, Unterputzspülkasten) | Nein | Vorinstalliert, Bad abgedichtet | Fertig, alle Sanitärobjekte montiert |
| Lüftung und Heizung (Zehnder-Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung und Wärmepumpe) | Nein | Nur Lüftungskanäle vorbereitet; Paket aus Zehnder-Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung und Wärmepumpe als kostenpflichtiges, modellabhängiges Konfigurator-Upgrade (4.800 bis 18.800 €) | Enthalten |
| Innenwände und Decke | Nein | Geschliffene OSB-Flächen, ausbaubereit | Fertig (Holzlamellen, Filz oder Furnier) |
| Bodenbelag | Nein | Nein | Dreischichtparkett |
| Badausstattung (Dusche, Waschbecken, WC) | Nein | Nein | Ja |
| Kücheninstallationen an den vorgesehenen Positionen, vollständig vorbereitet für Küchenmöbel und -geräte | Nein | Ja | Ja |
| Innentüren und Beleuchtung | Nein | Nein | Ja |
Die Leistungslisten sind maßgeblich. Ein schlüsselfertiges Angebot ohne Küche und ein ausbaufertiges Angebot mit eingebauter Lüftung sind beide marktüblich; erst eine Tabelle wie die obige zeigt, was tatsächlich enthalten ist.
Ausbaufertig: komplette Hülle, Oberflächen nach Wahl
Ausbaufertig ist kein Rohbau mit Dämmung. Alles, was Werkspräzision, Zertifizierung oder einen Fachbetrieb erfordert, wird werkseitig fertiggestellt oder installationsfertig vorbereitet geliefert:
- Komplettes Tragwerk: 35 cm starke Holzrahmenwände aus C24, FSC-zertifiziert
- Vollständige STEICO-Holzfaserdämmung und luftdichtes Membransystem, ohne Wärmebrücken
- Außenfassade: karbonisiertes Yakisugi-Holz oder Lunawood-Thermoholz
- Dreifach verglaste Fenster (U-Wert 0,50) mit Passivhaus-zertifizierten Genesis-90-Rahmen, eingebaut
- EPDM-Flachdach mit bis zu 300 kg/m² Tragfähigkeit gegenüber rund 80 kg/m² im Standardbau
- Lüftungskanäle vorbereitet (das Paket aus Zehnder-Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung und Wärmepumpe ist ein kostenpflichtiges, modellabhängiges Konfigurator-Upgrade, 4.800 bis 18.800 €)
- Elektroverteiler, Verkabelung und luftdicht eingebaute Gerätedosen nach EU-Norm
- Unterputz-Sanitärinstallation mit Grohe-Unterputzspülkasten; Bad vollständig abgedichtet
- Kücheninstallationen an den vorgesehenen Positionen vollständig vorbereitet, bereit für Ihre Küchenmöbel und -geräte
- Innenflächen aus Passivhaus-zugelassenem, formaldehydfreiem, geschliffenem OSB, direkt beschichtbar
Es bleiben nur die Oberflächenarbeiten, die konstruktiv auf drei einfache Schritte reduziert sind. Die OSB-Innenflächen lassen sich direkt weiterbearbeiten; eine Trockenbauphase entfällt, und es entsteht kein Baustaub:
Diese einfachen Ausbauarbeiten sind in Stunden statt Wochen erledigt. Sie können die Arbeiten selbst ausführen oder einen Fachbetrieb beauftragen. Die vollständige Spezifikation steht auf der Seite ausbaufertig.
Schlüsselfertig: wofür Sie den Aufpreis zahlen
Ein schlüsselfertiges BIOBUILDS-Haus enthält sämtliche Leistungen der ausbaufertigen Stufe. Hinzu kommt das werkseitige Innenausbaupaket:
- Decke: Naturholzlamellen auf Akustikfilz.
- Wände: schallabsorbierender veganer Filz oder Echtholzfurnier in den Farbtönen Eiche, Nussbaum oder Ebenholz.
- Boden: Dreischichtparkett mit Echtholz-Deckschicht in Kaschmir oder Haselnuss.
- Bad: raumhohe Marmorverbundplatten, eine in Frankreich entworfene Walk-in-Dusche, deutsche Grohe-Armaturen, ein schlankes italienisches Verbundwaschbecken und ein wandhängendes Grohe-WC mit Unterputzspülkasten. Beim 24-m²-Modell Nest kommt ein Geberit-Glasspülkasten zum Einsatz.
- Elektro- und Sanitärinstallation, fertiggestellt: Schalter, Abdeckungen und Steckdosen sind montiert; sämtliche Sanitärobjekte sind angeschlossen.
- Lüftung und Heizung, eingebaut: Zehnder-Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung und Samsung-WindFree-Wärmepumpe. Bei der ausbaufertigen Ausführung ist dasselbe Paket als kostenpflichtiges, modellabhängiges Upgrade erhältlich.
- Innentüren und Beleuchtung im gesamten Haus.
Bei beiden Ausbaustufen sind die Kücheninstallationen an den vorgesehenen Positionen vollständig vorbereitet; Küchenmöbel und -geräte wählen Sie selbst. Die Werksproduktion dauert bei beiden Ausbaustufen etwa 3 Wochen; der Unterschied liegt in den Innenarbeiten nach der Montage. Das schlüsselfertige Haus wird mit vollständigem Innenausbau geliefert; beim ausbaufertigen Haus übernehmen Sie die drei beschriebenen Oberflächenschritte. Die vollständige Ausstattung steht auf der Seite schlüsselfertig.
Wie groß ist der Preisunterschied zwischen den Ausbaustufen?
Die aktuellen Listenpreise sind Nettopreise und enthalten die Lieferung DAP zum vereinbarten Bestimmungsort einschließlich All-Risk-Transportversicherung:
| Modell | Ausbaufertig | Schlüsselfertig | Aufpreis schlüsselfertig |
|---|---|---|---|
| Nest, 24 m² | ab 39.800 € | ab 59.800 € | 20.000 € (+50 %) |
| Wanderlust, 48 m² | ab 59.800 € | ab 109.800 € | 50.000 € (+84 %) |
| Serenity, 95 m² | ab 109.800 € | ab 189.800 € | 80.000 € (+73 %) |
| Sanctuary, 142 m² | ab 159.800 € | ab 279.800 € | 120.000 € (+75 %) |
Der Aufpreis entfällt vor allem auf das Bad, die Boden- und Wandoberflächen sowie das Lüftungs- und Heizpaket. Die vollständige Preisanalyse nach Modell, Quadratmeter und Marktsegment finden Sie im Fertighaus-Preisguide.
Ausbaufertig passt zu Ihnen, wenn: Sie einfache Oberflächenarbeiten selbst übernehmen können, Farben, Paneele und Parkett selbst auswählen möchten oder 20.000 bis 120.000 € lieber in Ihr Grundstück, Möbel oder hochwertigere Materialien investieren möchten als in Ausbauarbeiten.
Die ausbaufertige Ausführung ist weniger geeignet, wenn: der Innenraum bei der Montage fertig sein muss, Ihre finanzierende Bank bei der Übergabe ein fertiggestelltes Wohngebäude verlangt oder das Haus ab der ersten Woche Einnahmen erzielen soll. In diesen Fällen deckt der Aufpreis für die schlüsselfertige Ausführung den vollständigen Innenausbau.
Die niedrigste BIOBUILDS-Ausbaustufe ist ausbaufertig
Im zertifizierten Segment ist die Ausbaustufe Rohbau technisch nicht sinnvoll. Die Energieeffizienz entsteht durch das Zusammenwirken der Gebäudehülle als abgestimmtes System: Dämmung, Membranen, luftdichte Verklebungen, Fenster und Lüftung werden gemeinsam auf die Einhaltung der Passivhaus-Grenze von 0,6 Luftwechseln pro Stunde geprüft; das interne Ziel liegt bei 0,4. Diese Luftdichtheit wird im Werk hergestellt und geprüft. Bei einem Rohbau ohne Haustechnik müssten entscheidende Komponenten erst auf der Baustelle fertiggestellt werden; damit entspräche das Haus nicht mehr dem vollständig geprüften System.
Deshalb ist ausbaufertig die niedrigste von BIOBUILDS angebotene Stufe: Die vollständige Gebäudehülle des Passivhaus-zertifizierten Systems wird werkseitig gefertigt und luftdicht geschlossen geliefert. Ihnen bleiben Anstrich, Paneele und Parkett; diese werden auf die OSB-Flächen aufgebracht oder geklebt, ohne die luftdichte Ebene zu durchdringen. Mit dem Paket aus Zehnder-Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung und Wärmepumpe bleibt der Heizwärmebedarf bei rund 15 kWh/m² pro Jahr, weil der Innenausbau die geprüfte Gebäudehülle nicht verändert. Bei der schlüsselfertigen Ausführung ist das Paket enthalten; bei der ausbaufertigen Ausführung ist es als kostenpflichtiges, modellabhängiges Konfigurator-Upgrade erhältlich.
Für beide Ausbaustufen gilt derselbe Schutz: 5 Jahre Strukturgarantie plus 24 Monate gesetzliche Gewährleistung, bei gewerblicher Nutzung 12 Monate, ergänzt durch die Garantien der Komponentenhersteller. Bei einem ausbaufertigen Haus gelten für die selbst eingebauten Oberflächen stattdessen die jeweiligen Materialgarantien.
