Schlüsselfertig, ausbaufertig und Rohbau sind in Europa nicht einheitlich definiert. Jeder Hersteller zieht die Leistungsgrenzen anders. Dieser Ratgeber ordnet die drei Ausbaustufen anhand einzelner Bauteile: Rohbau als Tragstruktur mit Dachkonstruktion, ausbaufertig als Gebäudehülle mit unterschiedlich weit vorbereiteter Haustechnik und unfertigen Innenflächen, schlüsselfertig mit fertiggestelltem Innenausbau. Fenster und Witterungsschutz sind beim Rohbau gesondert zu prüfen. BioBuilds nennt seine beiden Stufen Technikfertig und Schlüsselfertig; der Aufpreis für Schlüsselfertig beträgt je nach Modell 56.000 €–210.000 €.
Zwei Häuser können beide als „schlüsselfertig“ angeboten werden und sich trotzdem bei der Küche, sämtlichen Bodenbelägen und jeder einzelnen Leuchte unterscheiden. Die Bezeichnungen der Ausbaustufen sind Verkaufsbegriffe. Verbindlich ist erst die Leistungsbeschreibung dahinter. Dieser Ratgeber beantwortet eine Frage: Was ist in jeder Ausbaustufe enthalten? So können Sie zwei Angebote Position für Position nebeneinanderlegen.
Für die angrenzenden Fragen gibt es eigene Ratgeber: was das Haus selbst kostet, welche Zusatzkosten für Grundstück und Genehmigungen anfallen und wie Kaufprozess und Vertrag funktionieren. BioBuilds, der europäische Hersteller hinter diesem Ratgeber, bietet zwei der drei Stufen an: ausbaufertig und schlüsselfertig. Für beide veröffentlicht BioBuilds die vollständigen Leistungslisten, auf denen die folgenden Tabellen beruhen.
Was enthalten Rohbau, ausbaufertig und schlüsselfertig?
Europäische Angebote verwenden unterschiedliche Begriffe für den Baufortschritt. Rohbau, ausbaufertig und schlüsselfertig sind nicht deckungsgleich mit den rumänischen Stufen la roșu, la gri und la cheie. Der konkrete Leistungsumfang ergibt sich aus dem Angebot:
- Rohbau: Tragkonstruktion und Dachkonstruktion. Fenster, Dacheindeckung und Witterungsschutz sind nicht automatisch enthalten. Elektro- und Sanitärinstallationen sowie Innenausbau gehören zu späteren Arbeiten, sofern das Angebot nichts anderes vorsieht.
- Ausbaufertig: eine Gebäudehülle mit je nach Anbieter unterschiedlich weit vorbereiteter Haustechnik und noch ausstehenden Innenarbeiten. Installationen können enthalten, vorbereitet oder optional sein. BioBuilds bezeichnet seine Ausführung als Technikfertig; die folgende Tabelle trennt Standardumfang und Optionen.
- Schlüsselfertig: das fertiggestellte Haus. Innenflächen, Bad, Türen und Beleuchtung sind komplett; Sie erhalten die Schlüssel und ziehen ein. Manche Hersteller liefern die Küchenmöbel mit, andere überlassen sie dem Käufer, genau deshalb muss die Leistungsliste gelesen werden.
Hier folgt der vollständige Vergleich nach Bauteilen. Die Spalte Rohbau beschreibt die Marktkategorie; die beiden anderen Spalten entsprechen den veröffentlichten Leistungslisten von BioBuilds:
Technikfertig umfasst die vollständig fertiggestellte Außenhülle. Kabel und Leerrohre sind im Werk verlegt und serienmäßig enthalten. Sanitärinstallation und Elektroverteiler mit Montage sind separat bepreiste Optionen, die vorausgewählt und im Startpreis enthalten sind; jede Option kann abgewählt werden. Lüftungsgerät, Kanäle und Montage bilden ein optionales Paket. Schlüsselfertig enthält alle drei Installationen. Die Badabdichtung bleibt auch ohne Sanitärinstallation Standard.
| Bauteil | Rohbau | Technikfertig | Schlüsselfertig |
|---|---|---|---|
| Tragwerk | Ja | 35 cm starke C24-Holzrahmenwände | 35 cm starke C24-Holzrahmenwände |
| STEICO-Dämmung und luftdichtes Membransystem | Je nach Angebot | Ja | Ja |
| Außenfassade (Yakisugi oder Lunawood) | Je nach Angebot | Ja | Ja |
| Dach | Umfang laut Angebot | EPDM-Flachdach mit integrierten Rinnen | EPDM-Flachdach mit integrierten Rinnen |
| Fenster | Umfang laut Angebot | Dreifachverglasung mit Genesis-90-Rahmen | Dreifachverglasung mit Genesis-90-Rahmen |
| Kabel und Leerrohre | Nein | Serienmäßig enthalten | Fertig, mit Schaltern und Abdeckungen |
| Elektroverteiler mit Montage | Nein | Abwählbare Option | Enthalten |
| Sanitärinstallation (in der Wand, Unterputzspülkasten) | Nein | Abwählbare Option; Badabdichtung bleibt Standard | Fertig, alle Sanitärobjekte montiert |
| Lüftung und Heizung (Zehnder-Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung und Wärmepumpe) | Nein | Lüftungsgerät, Kanäle und Montage: optionales Paket, 9.400 €–29.400 € | Enthalten |
| Innenwände und Decke | Nein | Glatte OSB-Flächen, ausbaubereit | Fertig (Holzlamellen, Filz oder Furnier) |
| Bodenbelag | Nein | Nein | Dreischichtparkett |
| Badausstattung (Dusche, Waschbecken, WC) | Nein | Nein | Ja |
| Kücheninstallationen an den vorgesehenen Positionen, vollständig vorbereitet für Küchenmöbel und -geräte | Nein | Mit Sanitärinstallation; Elektroverkabelung ist Standard | Ja |
| Innentüren und Beleuchtung | Nein | Nein | Ja |
Die Leistungslisten sind maßgeblich. Ein schlüsselfertiges Angebot ohne Küche und ein ausbaufertiges Angebot mit eingebauter Lüftung sind beide marktüblich; erst eine Tabelle wie die obige zeigt, was tatsächlich enthalten ist.
Ausbaufertig: komplette Hülle, Oberflächen nach Wahl
Technikfertig bietet die vollständige Außenhülle mit separat wählbaren Installationen:
- Komplettes Tragwerk: 35 cm starke Holzrahmenwände aus C24, FSC-zertifiziert
- Vollständige STEICO-Holzfaserdämmung und luftdichtes Membransystem, ohne Wärmebrücken
- Außenfassade: karbonisiertes Yakisugi-Holz oder Lunawood-Thermoholz
- Eingebaute Fenster mit Dreifachverglasung (Ug = 0,50 W/m²K) und Passivhaus-zertifizierten Genesis-90-Rahmen
- EPDM-Flachdach mit bis zu 300 kg/m² Tragfähigkeit gegenüber rund 80 kg/m² im Standardbau
- Lüftungsgerät, Kanäle und Montage: optionales Paket, 9.400 €–29.400 €
- Kabel und Leerrohre: im Werk verlegt, serienmäßig enthalten
- Elektroverteiler mit Montage: abwählbare Option
- Unterputz-Sanitärinstallation: abwählbare Option; die Badabdichtung bleibt Standard
- Wasseranschlüsse der Küche vorbereitet, wenn die Sanitärinstallation enthalten ist; Elektroverkabelung ist Standard
- Innenflächen aus Passivhaus-zugelassenem, glattem OSB mit formaldehydfreier Verleimung, direkt beschichtbar
Neben den gewählten Installationen bleiben die Oberflächenarbeiten, die sich auf drei Schritte aufteilen. Die OSB-Innenflächen lassen sich direkt weiterbearbeiten; eine Trockenbauphase entfällt, und es entsteht kein Baustaub:
Diese einfachen Ausbauarbeiten sind in Stunden statt Wochen erledigt. Sie können die Arbeiten selbst ausführen oder einen Fachbetrieb beauftragen. Die vollständige Spezifikation steht auf der Seite ausbaufertig.
Schlüsselfertig: wofür Sie den Aufpreis zahlen
Ein schlüsselfertiges BioBuilds-Haus enthält sämtliche Leistungen der ausbaufertigen Stufe. Hinzu kommt das werkseitige Innenausbaupaket:
- Decke: Naturholzlamellen auf Akustikfilz.
- Wände: schallabsorbierender veganer Filz oder Echtholzfurnier in den Farbtönen Eiche, Nussbaum oder Ebenholz.
- Boden: Dreischichtparkett mit Echtholz-Deckschicht in Kaschmir oder Haselnuss.
- Bad: raumhohe Marmorverbundplatten, eine in Frankreich entworfene Walk-in-Dusche, deutsche Grohe-Armaturen, ein schlankes italienisches Verbundwaschbecken und ein wandhängendes Grohe-WC mit Unterputzspülkasten.
- Elektro- und Sanitärinstallation, fertiggestellt: Schalter, Abdeckungen und Steckdosen sind montiert; sämtliche Sanitärobjekte sind angeschlossen.
- Lüftung und Heizung, eingebaut: Zehnder-Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung und Samsung-WindFree-Wärmepumpe. Bei der ausbaufertigen Ausführung ist dasselbe Paket als kostenpflichtiges, modellabhängiges Upgrade erhältlich.
- Innentüren und Beleuchtung im gesamten Haus.
Schlüsselfertig enthält vorbereitete Kücheninstallationen. Bei Technikfertig ist die Elektroverkabelung Standard; die Wasseranschlüsse der Küche benötigen die Sanitärinstallation. Küchenmöbel und -geräte wählen Sie selbst. Die Werksproduktion dauert bei beiden Ausbaustufen etwa 3 Wochen; der Unterschied liegt in den Innenarbeiten nach der Montage. Schlüsselfertig wird mit vollständigem Innenausbau geliefert. Bei BioBuilds Technikfertig kommen zu den drei Oberflächenschritten Sanitärobjekte, Innentüren, Beleuchtung, Schalter und Steckdosen, gegebenenfalls nicht gewählte Installationen sowie die Anschlüsse vor Ort hinzu. Die vollständige Ausstattung steht auf der Seite schlüsselfertig.
Wie groß ist der Preisunterschied zwischen den Ausbaustufen?
Die Tabelle zeigt die aktuellen Listenpreise inkl. 19% MwSt. Der Transport wird je nach Bestimmungsort separat angeboten.
| Modell | Technikfertig | Schlüsselfertig | Aufpreis schlüsselfertig |
|---|---|---|---|
| Wanderlust, 48 m² | ab 78.000 € | ab 134.000 € | 56.000 € (+72 %) |
| Serenity, 95 m² | ab 138.000 € | ab 248.000 € | 110.000 € (+80 %) |
| Sanctuary, 142 m² | ab 198.000 € | ab 358.000 € | 160.000 € (+81 %) |
| Bloom, 190 m² | ab 248.000 € | ab 458.000 € | 210.000 € (+85 %) |
Der Aufpreis entfällt vor allem auf das Bad, die Boden- und Wandoberflächen sowie das Lüftungs- und Heizpaket. Die vollständige Preisanalyse nach Modell, Quadratmeter und Marktsegment finden Sie im Fertighaus-Preisguide.
Technikfertig passt zu Ihnen, wenn: Sie Farben, Paneele und Parkett selbst auswählen und die Oberflächenarbeiten selbst übernehmen oder einen Fachbetrieb damit beauftragen möchten. Rechnen Sie beim Vergleich mit Schlüsselfertig die Kosten für Materialien, Ausstattung, Arbeitsleistungen und nicht im Startpreis enthaltene Optionen hinzu.
Die ausbaufertige Ausführung ist weniger geeignet, wenn: der Innenraum bei der Montage fertig sein muss, Ihre finanzierende Bank bei der Übergabe ein fertiggestelltes Wohngebäude verlangt oder das Haus ab der ersten Woche Einnahmen erzielen soll. In diesen Fällen deckt der Aufpreis für die schlüsselfertige Ausführung den vollständigen Innenausbau.
Die niedrigste BioBuilds-Ausbaustufe ist Technikfertig
BioBuilds bietet Technikfertig und Schlüsselfertig auf Basis desselben Passivhaus-zertifizierten Bausystems an. Die werkseitig gefertigte Gebäudehülle umfasst Tragwerk, Dämmung, luftdichte Schichten und Fenster. Die Passivhaus-Luftdichtheit wird mit einem Blower-Door-Test bei 50 Pa geprüft; der Grenzwert beträgt 0,6 Luftwechsel pro Stunde. BioBuilds gibt für fertiggestellte Häuser einen Durchschnitt von rund 0,4 an.
Die Innenoberflächen lassen sich auf das OSB aufbringen, ohne die luftdichte Ebene zu durchdringen. Bei Technikfertig bleiben die oben genannten Ausstattungs- und Installationsarbeiten. Das Zehnder-Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung und die Wärmepumpe sind bei Schlüsselfertig enthalten und bei Technikfertig optional. Das BioBuilds-Bausystem ist auf den Passivhaus-Grenzwert von 15 kWh/m² Heizwärmebedarf pro Jahr ausgelegt; der tatsächliche Bedarf hängt von Klima, Ausrichtung, Verschattung, Konfiguration und Nutzung ab.
Für beide Ausbaustufen gilt derselbe Schutz: 5 Jahre Strukturgarantie zusätzlich zu Ihren gesetzlichen Mängelrechten, ergänzt durch die Garantien der Komponentenhersteller. Bei einem ausbaufertigen Haus gelten für die selbst eingebauten Oberflächen stattdessen die jeweiligen Materialgarantien.
