Intravilanul este teritoriul localității, delimitat prin planul urbanistic general, în care se pot autoriza construcții. Extravilanul este restul teritoriului, unde construirea este limitată la obiectivele permise de lege, de regulă cu scoaterea terenului din circuitul agricol. Pentru o casă obișnuită căutați un teren în intravilan; un teren din extravilan poate deveni construibil doar prin introducerea lui în intravilan, printr-un PUG sau un PUZ aprobat.
Pe un teren intravilan puteți construi o casă dacă reglementările urbanistice și condițiile terenului permit acest lucru. Pe un teren extravilan, construirea unei locuințe obișnuite presupune mai întâi introducerea terenului în intravilan. Din 25 august 2026, regulile sunt stabilite de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026. Mai jos găsiți definițiile, ce se poate construi în fiecare, cum se trece un teren în intravilan și cum verificați un teren înainte de cumpărare.
Ce înseamnă intravilan și extravilan?
Intravilanul reprezintă totalitatea suprafețelor construite și amenajate ale localităților, delimitate și reglementate prin planul urbanistic general sau prin planuri urbanistice zonale, în cadrul cărora se poate autoriza execuția lucrărilor de construcții (art. 151 alin. 1).
Extravilanul este suprafața dintre limita unității administrativ-teritoriale și limita intravilanului (art. 152 alin. 1). Planul urbanistic general îl împarte în zone agricole, forestiere, pentru energie regenerabilă, pentru căi de comunicație, zone propuse pentru urbanizare și zone în care urbanizarea este interzisă.
Ce se poate construi în fiecare?
| Teren intravilan | Teren extravilan | |
|---|---|---|
| Casă de locuit | Da, conform regulamentului local de urbanism | De regulă nu; doar obiectivele permise de lege |
| Acte necesare | Certificat de urbanism și autorizație de construire sau, în condițiile legii, notificare | Scoaterea terenului din circuitul agricol, unde este cazul, și documentațiile cerute de lege |
| Utilități | De obicei existente sau planificate | Adesea lipsă; costul aducerii lor este al proprietarului |
| Preț | Mai mare | Mai mic, tocmai pentru că posibilitățile de construire sunt limitate |
În extravilan, Codul permite amplasarea obiectivelor de investiții prevăzute de articolul 92 alineatele (2) și (3) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, construite conform planului de amenajare a teritoriului sau planului urbanistic general ori pe baza unui proiect urbanistic de detaliu (art. 152 alin. 3). Printre exemple se numără serele, adăposturile pentru animale, anexele exploatațiilor agricole și anumite lucrări de infrastructură ori proiecte de energie regenerabilă. Obiectivele admise depind de clasa de calitate a terenului. Pentru terenurile agricole, legea fondului funciar cere de regulă aprobarea scoaterii din circuitul agricol. Această aprobare nu permite, singură, construirea unei locuințe obișnuite în extravilan.
Înainte de cumpărare, verificați dacă terenul permite construirea casei dorite. Cereți un certificat de urbanism pentru informare: arată dacă terenul este intravilan sau extravilan și ce reglementări urbanistice se aplică.
Cum se introduce un teren în intravilan?
Introducerea terenurilor agricole din extravilan în intravilan se face numai pe baza unui plan urbanistic general sau a unui plan urbanistic zonal, pentru care s-a emis în prealabil avizul privind clasa de calitate a terenului de către ministerul agriculturii (art. 153 alin. 1). Extinderea intravilanului depinde de capacitatea localității de a asigura infrastructura publică pentru noile zone și se fundamentează printr-un studiu privind impactul și costurile viabilizării. Dacă un investitor privat dorește să extindă intravilanul într-o zonă neechipată, suportă integral costurile aferente (art. 151).
Procesul este de lungă durată și nu are un rezultat garantat. Pentru o casă, cumpărarea unui teren deja intravilan este de obicei calea mai sigură și mai rapidă.
Ce înseamnă noul Cod pentru casele din mediul rural?
În intravilanul localităților rurale, Codul permite construirea unei singure locuințe unifamiliale parter, fără subsol, cu o suprafață desfășurată de cel mult 150 m², pe baza unei notificări în locul autorizației de construire (art. 294). Condițiile: terenul nu este în zonă protejată sau în zona de protecție a unui monument, iar proiectul este fie un proiect-tip pus la dispoziție de autorități, fie un proiect întocmit de arhitecți cu drept de semnătură și ingineri proiectanți, după ghidul de arhitectură rurală al Ordinului Arhitecților și avizat de arhitectul-șef al județului. Regula se aplică doar terenurilor din intravilan, nu celor din extravilan. Detaliile sunt în ghidul nostru despre noul Cod al urbanismului.
Cum verificați un teren înainte de cumpărare?
- Certificatul de urbanism pentru informare: intravilan sau extravilan, funcțiunea zonei, POT și CUT, retrageri și eventuale interdicții.
- Extrasul de carte funciară: proprietarul, sarcinile și categoria de folosință a terenului.
- Accesul la drum și posibilitatea de a aduce utilitățile: apă, canalizare, energie electrică.
- Zonele protejate, de risc natural sau cu servituți, menționate în documentațiile de urbanism.
- Accesul pentru camion și macara, dacă planificați o casă modulară.
Ghidul nostru despre certificatul de urbanism explică tipurile de certificate și termenele de emitere, iar cel despre alegerea terenului cuprinde lista completă de verificări.
Ce casă BioBuilds se potrivește terenului?
Toate casele BioBuilds sunt case parter, cu suprafețe exterioare nominale de 48, 95, 142 și 190 m². Prețurile pornesc de la 58.000 € pentru Wanderlust 48 în varianta Semi-finisat, fără TVA; modelele și prețurile le vedeți în configurator.
