Noul Cod al urbanismului, adoptat prin Legea nr. 169/2026, se aplică din 25 august 2026. Pentru o casă nouă, certificatul de urbanism pentru construire se emite în cel mult 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, iar autorizația în cel mult 30 de zile calendaristice de la dosarul complet. Autorizația acordă 3 ani pentru începerea lucrărilor. Anumite locuințe unifamiliale din intravilanul rural, parter sau demisol și parter, fără subsol, cu maximum 150 m² suprafață desfășurată, pot urma procedura de notificare dacă îndeplinesc toate condițiile legale.
Codul reunește într-un singur act regulile care până acum erau împărțite între Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismul. Pentru cine construiește o casă, contează termenele, valabilitatea actelor și noua procedură de notificare. Mai jos găsiți ce prevede textul Codului pentru fiecare etapă și ce înseamnă asta pentru o casă nouă.
Ce este noul Cod al urbanismului și de când se aplică?
Legea nr. 169 din 5 august 2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și se aplică de la 25 august 2026 (art. 575). O casă nouă necesită, de regulă, autorizație de construire. Excepția relevantă pentru locuințele unifamiliale este notificarea prevăzută la art. 294. Lucrările fără formalități sunt enumerate separat, la art. 299; acestea nu includ construirea unei case noi.
Textul complet, cu rectificarea publicată în Monitorul Oficial nr. 862 din 14 octombrie 2026, este pe Portalul legislativ.
Certificatul de urbanism: ce se schimbă?
Pentru procedura cu autorizație, cereți certificatul de urbanism pentru construire. El vă spune ce se poate construi pe teren, ce studii trebuie făcute și ce avize și acorduri sunt necesare. Certificatul nu ține loc de autorizație. Articolul 257 din Cod prevede:
- Termen: certificatul de urbanism pentru construire se emite în cel mult 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii (art. 257 alin. 4).
- Valabilitate: emitentul stabilește o valabilitate între 12 și 36 de luni de la emitere, în funcție de scop, de complexitatea investiției și de documentațiile de urbanism aplicabile (art. 257 alin. 15).
- Prelungire: solicitați-o cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare. Se acordă pentru cel mult 24 de luni; după aceea este necesar un certificat nou (art. 257 alin. 16–17).
- Avize grupate: avizele și acordurile sunt împărțite între cele necesare pentru autorizația de construire și cele necesare pentru un plan urbanistic zonal (PUZ), dacă este cazul. Lista lor se stabilește prin ordin al ministrului (art. 257 alin. 3 și 5).
Pentru o casă nouă, cererea se însoțește de extrasul de carte funciară actualizat, cu imobilul înscris în evidențele cadastrale, planul de situație propus cu amprenta casei și descrierea succintă a investiției (art. 257 alin. 8). Dacă certificatul impune un PUZ sau un proiect urbanistic de detaliu (PUD), documentația respectivă trebuie aprobată înainte ca certificatul să poată fi folosit pentru autorizare (art. 257 alin. 9–10).
Autorizația de construire: termene și valabilitate
| Etapă | Ce prevede Codul |
|---|---|
| Emitere | În cel mult 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete (art. 273 alin. 1). |
| Regim de urgență | La cerere, în cel mult 7 zile lucrătoare. Autoritatea locală poate percepe o taxă specială (art. 273 alin. 2). |
| Acord unic | Dacă alegeți obținerea avizelor prin Comisia de acord unic, termenul de 30 de zile curge de la emiterea acordului unic (art. 273 alin. 3). |
| Valabilitate | 3 ani de la emitere pentru începerea lucrărilor. Valabilitatea se extinde pe durata de execuție înscrisă în autorizație, calculată de la data începerii lucrărilor comunicată emitentului (art. 309 alin. 1–2). |
| Întreruperea lucrărilor | Autorizația își pierde valabilitatea dacă executarea lucrărilor este suspendată mai mult de 24 de luni (art. 310 alin. 3). |
| Prelungire | Termenul de 3 ani nu se prelungește, dar valabilitatea se poate suspenda o singură dată, cel mult 12 luni. Durata de execuție se poate prelungi o singură dată, cu cel mult 12 luni, la cererea depusă cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare, cu o taxă de 30% din taxa inițială (art. 309–310). |
Prin Comisia de acord unic obțineți împreună, sub forma unui acord unic, avizele eligibile pentru această procedură. Certificatul de urbanism arată ce avize se obțin prin comisie și pe care le cereți direct (art. 257 alin. 13 și art. 269 alin. 1). Avizele emise prin comisie au un termen de 30 de zile calendaristice de la documentația completă și corectă (art. 269 alin. 3). Comisia este obligatorie la consiliile județene, în municipii și în sectoarele Bucureștiului; unde primăria nu are comisie proprie, atribuțiile pot fi preluate de comisia județeană, pe bază de convenție (art. 305). Întrebați primăria ce comisie deservește terenul dumneavoastră.
Cele 30 de zile sunt termenul legal de emitere a autorizației, nu durata întregului proiect. Pregătirea documentației, certificatul de urbanism și avizele sunt etape anterioare. Dacă folosiți Comisia de acord unic, cele 30 de zile curg de la emiterea acordului unic (art. 273 alin. 1 și 3).
Puteți construi o casă fără autorizație de construire?
Da, pentru locuințele care se încadrează în art. 294 alin. 2 lit. a pct. ii, prin procedura simplificată de notificare. Condițiile sunt cumulative:
- O singură locuință unifamilială, cu acces și lot propriu.
- Parter sau demisol și parter, fără subsol, cu o suprafață desfășurată de cel mult 150 m².
- În intravilanul unei localități rurale, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice.
- Respectă regulamentul de urbanism aplicabil și documentațiile de urbanism aprobate.
- Se construiește pe baza unui proiect-tip pus la dispoziție de autorități în condițiile Codului sau a unui proiect individual întocmit de arhitecți cu drept de semnătură și ingineri proiectanți de structuri și de instalații. Proiectul trebuie să respecte Ghidul de arhitectură pentru încadrarea în specificul local din mediul rural, elaborat de Ordinul Arhitecților din România, și să fie avizat de arhitectul-șef de județ.
Pragul de 150 m² privește suprafața desfășurată calculată de proiectant, nu suprafața utilă.
Notificarea nu înseamnă lipsa oricărui control. Se depune înainte de începerea lucrărilor, cu formularul de notificare, un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat și taxele legale (art. 295). În cel mult 15 zile lucrătoare de la înregistrare, primăria poate cere clarificări, vă poate cere să obțineți autorizație de construire sau poate respinge notificarea; după clarificări, termenul pentru ultimele două decizii curge de la primirea lor. Dacă primăria nu răspunde în 15 zile lucrătoare, notificarea este aprobată tacit, iar lucrările pot începe după încă 15 zile calendaristice. Lucrările trebuie realizate în 3 ani de la expirarea acestor termene (art. 296).
Notificarea are valoarea unei declarații pe propria răspundere, iar reglementările urbanistice și tehnice privind calitatea în construcții rămân obligatorii (art. 297). Nu este necesară verificarea tehnică a proiectului, iar răspunderea pentru proiect revine proiectanților; pentru o casă sunt însă obligatorii studiul geotehnic și cel topografic. La final, recepția se face cu un reprezentant al primăriei, iar procesul-verbal se înregistrează în Registrul Național al Construcțiilor sau, până la funcționarea acestuia, se trimite Inspectoratului de Stat în Construcții. Casa se intabulează pe baza dovezii notificării și a acestei înregistrări (art. 298).
Ce înseamnă noul Cod pentru o casă BioBuilds?
Toate casele BioBuilds sunt case parter. Wanderlust, Serenity și Sanctuary au suprafețe nominale exterioare de 48, 95 și 142 m², sub pragul de 150 m²; Bloom, de 190 m², urmează procedura cu autorizație de construire. Pragul se aplică însă suprafeței desfășurate calculate de arhitect pentru proiectul concret, iar notificarea depinde și de teren: intravilan rural, în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, acces și lot propriu, respectarea regulamentului local și a ghidului de arhitectură rurală și avizul arhitectului-șef de județ.
BioBuilds furnizează documentația tehnică a casei și vă recomandă un arhitect local, dacă este nevoie. Arhitectul, împreună cu proiectanții de specialitate, o adaptează la teren și pregătește dosarul pentru autorizație sau notificare. Pentru etapele de dinainte, citiți ghidul nostru despre autorizația de construire și cel despre certificatul de urbanism.
Ce se întâmplă cu dosarele începute înainte de 25 august 2026?
Certificatele de urbanism emise înainte de intrarea în vigoare a Codului își păstrează valabilitatea, iar autorizațiile se emit pe baza avizelor cerute prin aceste certificate, eliberate după regulile în vigoare la data emiterii certificatului (art. 582 alin. 4). Dacă între timp s-a schimbat autoritatea competentă, noua autoritate emite autorizația pe baza certificatului valabil, dacă nu ați depus deja cererea la cea veche (art. 582 alin. 5). Procedurile de urbanism începute anterior, cum ar fi un PUZ, rămân supuse legii în vigoare la data inițierii lor (art. 582 alin. 1).
Pașii pentru o casă nouă după noul Cod
Pentru verificarea terenului și pregătirea utilităților, consultați și ghidurile despre intravilan și extravilan și branșamente.
Când știți ce casă se potrivește terenului, puteți configura modelul și vedea prețul.
