Die Genehmigungsfreistellung erlaubt den Bau eines Hauses ohne Baugenehmigung. Nach der Musterbauordnung setzt sie einen qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplan, die Einhaltung seiner Festsetzungen und eine gesicherte Erschließung voraus; Sonderbauten sind ausgeschlossen. Einen Monat nach Eingang der vollständigen Unterlagen ist der Baubeginn grundsätzlich zulässig, wenn die Gemeinde weder ein Genehmigungsverfahren verlangt noch eine vorläufige Untersagung beantragt. Weitere Pflichten vor Baubeginn und alle Bauvorschriften bleiben bestehen. Maßgeblich ist die jeweilige Landesbauordnung, auch bei Abweichungen.
Liegt Ihr Grundstück in einem Neubaugebiet mit Bebauungsplan, kann Ihr Fertighaus oft ohne klassische Baugenehmigung entstehen. Das spart Zeit, verlagert aber Verantwortung auf Sie und Ihre Planer. Hier lesen Sie, wann die Genehmigungsfreistellung gilt, wie das Verfahren abläuft, was Sie trotzdem nachweisen müssen und wann sie nicht passt.
Wann ist ein Haus genehmigungsfrei gestellt?
Die Musterbauordnung, an der sich die Länder orientieren, nennt vier Voraussetzungen. Ein Bauvorhaben, das kein Sonderbau ist, ist genehmigungsfrei gestellt, wenn (Musterbauordnung, § 62):
- Es liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
- Es widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht.
- Die Erschließung ist gesichert.
- Die Gemeinde erklärt nicht innerhalb eines Monats, dass ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, und beantragt keine vorläufige Untersagung.
Ein Einfamilienhaus, auch als Fertighaus, ist in der Regel kein Sonderbau und erfüllt diese Bedingung. Ob die Festsetzungen eingehalten sind, prüfen Sie anhand des Bebauungsplans; wie Sie ihn lesen, erklärt unser Artikel Bebauungsplan lesen.
Wie läuft das Verfahren ab?
Einen Anspruch darauf, dass die Gemeinde kein Verfahren verlangt, haben Sie nicht. Sie kann es etwa verlangen, weil sie die Voraussetzungen genauer prüfen will.
Was gilt in Bayern?
Bayern regelt die Genehmigungsfreistellung in Art. 58 der Bayerischen Bauordnung. Neben den Festsetzungen des Bebauungsplans muss das Vorhaben dort auch die örtlichen Bauvorschriften einhalten, etwa zur Dachform. Spätestens mit der Einreichung benachrichtigen Sie die Eigentümer der Nachbargrundstücke. Beginnen Sie erst mehr als vier Jahre, nachdem der Bau zulässig wurde, müssen Sie die Unterlagen erneut vorlegen. Die Musterbauordnung sieht dagegen vor, dass das Recht zur Bauausführung nach drei Jahren ohne Baubeginn oder bei einer Unterbrechung von mehr als drei Jahren erlischt. Maßgeblich ist Ihre Landesbauordnung.
Andere Länder setzen die Musterbauordnung mit eigenen Regeln und teils unter anderem Namen um. Klären Sie das Verfahren für Ihr Grundstück deshalb früh beim Bauamt; einen Überblick über die Genehmigungswege gibt unser Artikel zur Baugenehmigung für ein Fertighaus.
Genehmigungsfrei heißt nicht ungeprüft. Eine umfassende bauaufsichtliche Vorabprüfung entfällt; erforderliche Nachweise und gegebenenfalls Prüfungen durch Sachverständige bleiben Pflicht. Die Verantwortung tragen Sie als Bauherr zusammen mit Ihren Planern.
Was müssen Sie trotzdem nachweisen?
Auch ein genehmigungsfrei gestelltes Haus muss alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten: Abstandsflächen, Brandschutz, Standsicherheit und die energetischen Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Die erforderlichen bautechnischen Nachweise und gegebenenfalls Prüfbescheinigungen müssen vor Baubeginn vorliegen. In Bayern müssen Sie den Baubeginn zudem mindestens eine Woche vorher bei der Bauaufsichtsbehörde anzeigen. Weicht Ihr Haus vom Bebauungsplan ab, etwa mit einem Flachdach, wo der Plan ein Satteldach verlangt, ist die Genehmigungsfreistellung nach der Musterbauordnung und in Bayern ausgeschlossen. In Berlin bleibt sie dagegen bei zuvor erteilten Ausnahmen oder Befreiungen möglich. Bauordnungsrechtliche Abweichungen können auch in Bayern gesondert zugelassen werden.
Für die KfW-Förderstufe Effizienzhaus 55 genügt bei Antragstellung der zulässige Baubeginn im genehmigungsfreien Verfahren anstelle einer Baugenehmigung; Einzelheiten stehen im Artikel zu KfW 297 und 298.
Was bedeutet das für ein BioBuilds-Haus?
BioBuilds-Häuser sind eingeschossige Wohnhäuser und damit typische Kandidaten für die Genehmigungsfreistellung, wenn Ihr Grundstück in einem Bebauungsplangebiet liegt und das Haus dessen Festsetzungen einhält. Die Herstellerunterlagen passt eine im jeweiligen Land bauvorlageberechtigte Person an Ihr Grundstück an. Ein Serenity 95 kostet ab 138.000 € Technikfertig, inkl. 19% MwSt.; Ihr Haus stellen Sie im Konfigurator zusammen.
