Der Bebauungsplan legt fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf: Nutzung, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Zahl der Vollgeschosse, Baugrenzen und oft Dachform und Höhe. Bei einem qualifizierten Bebauungsplan ist ein Fertighaus planungsrechtlich zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Beachten Sie zusätzlich das Bauordnungsrecht. Prüfen Sie den Plan vor dem Grundstückskauf; Abweichungen müssen zugelassen werden, etwa über eine Ausnahme, Befreiung oder den Bau-Turbo.
Der Bebauungsplan ist das wichtigste Dokument beim Grundstückskauf. Er entscheidet, ob Ihr Wunschhaus auf das Grundstück passt, und zwar bevor Sie Geld für Planung oder Notar ausgeben. Hier erfahren Sie, was ein Bebauungsplan regelt, wie Sie die Kennzahlen lesen und was gilt, wenn Ihr Haus nicht genau zu den Vorgaben passt.
Was regelt ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung (§ 8 Baugesetzbuch). Die Gemeinde beschließt ihn als Satzung. Enthält er mindestens Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen und zu den örtlichen Verkehrsflächen, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 BauGB).
| Festsetzung | Was sie bedeutet |
|---|---|
| Art der Nutzung, etwa WA oder WR | Allgemeines oder reines Wohngebiet: Wohngebäude sind hier allgemein zulässig. |
| Grundflächenzahl (GRZ) | Wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstück Gebäude überdecken dürfen. |
| Geschossflächenzahl (GFZ) | Geschossfläche aller Vollgeschosse, nach Außenmaßen, je Quadratmeter Grundstück. |
| Zahl der Vollgeschosse (Z) | Höchstzahl, manchmal auch zwingende Zahl der Vollgeschosse. |
| Bauweise | Offen: Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen mit seitlichem Grenzabstand; geschlossen: ohne Grenzabstand. |
| Baugrenze und Baulinie | Das Baufenster: Eine Baugrenze darf das Haus nicht überschreiten, auf einer Baulinie muss es stehen. |
| Höhe baulicher Anlagen | Trauf- oder Firsthöhe über einem festgelegten Bezugspunkt, als Höchstmaß oder zwingend. |
| Örtliche Bauvorschriften | Häufig Dachform, Dachneigung, Fassadenfarbe, Einfriedungen. |
Die Kennzahlen definiert die Baunutzungsverordnung (§§ 19 bis 23 BauNVO). Die Gebäudehöhe kann als Maß der baulichen Nutzung nach § 16 BauNVO festgesetzt werden. Örtliche Gestaltungsvorgaben etwa zu Dachform und Dachneigung beruhen auf Landesrecht und können nach § 9 Abs. 4 BauGB in den Bebauungsplan aufgenommen werden.
Wie berechnen Sie GRZ und GFZ?
Beispiel: Ihr Grundstück hat 700 m², der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,3 fest. Gebäude dürfen dann 210 m² Grundfläche überdecken. Garagen und Stellplätze mit Zufahrten sowie Nebenanlagen wie ein Gartenhaus zählen mit, dürfen die zulässige Grundfläche aber um bis zu 50 % überschreiten, hier also auf insgesamt 315 m², höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8 (§ 19 Abs. 4 BauNVO).
Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt; Terrassen und Balkone bleiben unberücksichtigt (§ 20 BauNVO). Die GFZ berechnen Sie als Geschossfläche geteilt durch die maßgebliche Grundstücksfläche: 210 m² Geschossfläche auf 700 m² ergeben eine GFZ von 0,3. Umgekehrt ergibt die festgesetzte GFZ multipliziert mit der maßgeblichen Grundstücksfläche die zulässige Geschossfläche. Bei einem eingeschossigen Haus entspricht die Geschossfläche damit in etwa der überbauten Grundfläche, und die GFZ ist selten die begrenzende Zahl.
Rechnen Sie vor dem Kauf drei Dinge nach: Passt die Grundfläche unter die GRZ, passt das Haus ins Baufenster und unter die festgesetzte Höhe, und erlauben die örtlichen Bauvorschriften die Dachform Ihres Hauses?
Wo sehen Sie den Bebauungsplan ein?
Bebauungspläne sind öffentlich. Die Gemeinde hält sie zu jedermanns Einsicht bereit, und nach § 10a BauGB sollen sie ergänzend im Internet und über ein zentrales Portal des Landes zugänglich sein. Lassen Sie sich die Planzeichnung und den Textteil mit den textlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften geben; manche Vorgaben stehen nur im Text. Bei offenen Fragen klären Sie die Zulässigkeit mit einer Bauvoranfrage, die je nach Landesbauordnung zu einem verbindlichen Vorbescheid führt. Was Sie außerdem vor dem Kauf prüfen, steht in unserer Checkliste für das Grundstück.
Was tun, wenn Ihr Haus nicht zum Bebauungsplan passt?
Das Baugesetzbuch kennt drei Wege (§ 31 BauGB):
- Ausnahme: Sie ist möglich, wenn der Bebauungsplan sie nach Art und Umfang ausdrücklich vorsieht.
- Befreiung: Sie ist möglich, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, ein Befreiungsgrund vorliegt, etwa weil die Abweichung städtebaulich vertretbar ist, und sie mit den öffentlichen Belangen und den Interessen der Nachbarn vereinbar ist.
- Befreiung zugunsten des Wohnungsbaus: Mit Zustimmung der Gemeinde kann im Einzelfall befreit werden, wenn die Befreiung mit den öffentlichen Belangen und den Interessen der Nachbarn vereinbar ist.
Zusätzlich erlaubt der sogenannte Bau-Turbo bis zum 31. Dezember 2030 mit Zustimmung der Gemeinde Abweichungen vom Baugesetzbuch und vom Bebauungsplan für Gebäude, die dem Wohnen dienen, wenn sie mit den öffentlichen Belangen und den Interessen der Nachbarn vereinbar sind (§ 246e BauGB); mehr dazu im Artikel zum Bau-Turbo. Für Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften wie Dachform oder Dachneigung ist das jeweilige Landesrecht maßgeblich. Es kann dafür eigene Abweichungsregeln oder die entsprechende Anwendung von § 31 BauGB vorsehen. Gibt es für ein Grundstück im Ort keinen Bebauungsplan, muss sich das Haus nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Im Außenbereich sind Wohnhäuser nach § 35 BauGB in der Regel nicht zulässig.
Was bedeutet das für ein BioBuilds-Haus?
Alle BioBuilds-Häuser sind eingeschossig und haben ein flach geneigtes Dach. Eine Begrenzung auf ein Vollgeschoss passt deshalb immer, und die GFZ ist selten ein Problem. Prüfen Sie vor allem drei Punkte:
- Dachform und Dachneigung: Schreibt der Plan etwa ein Satteldach mit Mindestneigung vor, braucht ein BioBuilds-Haus eine zugelassene Ausnahme, Befreiung oder Abweichung. Klären Sie früh beim zuständigen Bauamt, welcher Weg nach dem jeweiligen Landesrecht möglich ist.
- Zwingende Geschosszahl: Manche Pläne verlangen zwingend zwei Vollgeschosse.
- Baufenster: Das Haus muss mit seinen Außenmaßen innerhalb der Baugrenzen liegen. Zusätzlich sind die Abstandsflächen nach Landesrecht einzuhalten.
Die Herstellerunterlagen passt eine im jeweiligen Bundesland bauvorlageberechtigte Person an Ihr Grundstück und den Bebauungsplan an; den Ablauf beschreibt unser Artikel zur Baugenehmigung für ein Fertighaus. Ein Serenity 95 kostet ab 138.000 € Technikfertig, inkl. 19% MwSt. Welches Modell auf Ihr Grundstück passt, sehen Sie im Konfigurator.
