Erschließungskosten fallen an zwei Stellen an. Die Gemeinde verlangt einen Erschließungsbeitrag für Straße, Gehweg, Beleuchtung und Entwässerung und trägt selbst mindestens 10 % des Aufwands. Dazu kommen die Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Telekommunikation, die Sie bei den Versorgern bezahlen. Fragen Sie vor dem Kauf schriftlich bei der Gemeinde nach, welche Beiträge bezahlt und welche noch offen sind.
Für die Bebaubarkeit muss die Erschließung eines Grundstücks gesichert sein. Zufahrt, Wasser- und Stromversorgung sowie Abwasserentsorgung müssen rechtzeitig bereitstehen; bei der Genehmigung müssen die Anlagen noch nicht vollständig hergestellt sein. In Anzeigen steht oft „erschlossen“, doch das Wort sagt nicht, welche Kosten noch kommen. Hier lesen Sie, welche Kosten zur Erschließung gehören, wer sie trägt, wann sie fällig werden und wie Sie sie vor dem Kauf klären.
Was gehört zur Erschließung eines Grundstücks?
Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, einen Rechtsanspruch darauf gibt es aber nicht (§ 123 Baugesetzbuch). Die folgende Übersicht unterscheidet drei Kostenarten, die getrennt abgerechnet werden:
| Teil | Was dazugehört | Wer abrechnet |
|---|---|---|
| Öffentliche Erschließung | Straße, Gehweg, Parkflächen, Beleuchtung, Straßenentwässerung, Lärmschutzanlagen | Gemeinde, per Erschließungsbeitrag |
| Leitungsnetze | Kanal und Wasserleitung im Straßenraum | Gemeinde oder Zweckverband, oft per Anschlussbeitrag nach Landesrecht |
| Hausanschlüsse | Leitungen vom Netz in der Straße bis ins Haus: Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation, gegebenenfalls Gas | Netzbetreiber und Versorger, nach Aufwand oder Pauschale |
Wer zahlt den Erschließungsbeitrag?
Die Gemeinde verlangt einen Erschließungsbeitrag für den Aufwand, den sie nicht anders deckt, etwa für den Grunderwerb, die erstmalige Herstellung der Straße samt Entwässerung und Beleuchtung (§§ 127 und 128 BauGB). Mindestens 10 % des beitragsfähigen Aufwands trägt sie selbst (§ 129 BauGB). Der Rest wird auf die erschlossenen Grundstücke verteilt.
Beitragspflichtig ist, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist, und der Beitrag wird einen Monat danach fällig (§§ 134 und 135 BauGB). Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Anlagen; sobald ein Bauvorhaben genehmigt ist, kann die Gemeinde aber Vorausleistungen verlangen (§ 133). Zur Vermeidung unbilliger Härten kann sie Ratenzahlung zulassen (Baugesetzbuch). Das Erschließungsbeitragsrecht ist heute Sache der Länder; viele wenden die Regeln des Baugesetzbuchs an, andere haben eigene Vorschriften. Beiträge für Kanal und Wasserleitung regeln die Gemeinden nach Landesrecht in eigenen Satzungen.
Gegenüber der Gemeinde ist grundsätzlich der Eigentümer bei Bekanntgabe des Beitragsbescheids zahlungspflichtig. Die Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer richtet sich nach dem Kaufvertrag und § 436 BGB. Klären Sie deshalb vor dem Kauf, ob die Straße endgültig hergestellt und abgerechnet ist, und regeln Sie offene Beiträge im Kaufvertrag.
Wie werden Erschließungskosten pro m² berechnet?
Einen bundesweit gültigen Quadratmeterpreis gibt es nicht. Für den Erschließungsbeitrag legt die örtliche Satzung fest, wie der Aufwand verteilt wird. Nach §§ 131 und 132 BauGB können neben der Grundstücksfläche auch die zulässige Bebauung oder die Grundstücksbreite an der Straße maßgeblich sein. Fragen Sie die Gemeinde nach dem Verteilungsmaßstab und einer Berechnung für Ihr Grundstück. Die Hausanschlüsse kalkulieren die Versorger gesondert.
Was kosten die Hausanschlüsse?
Für den Stromanschluss darf der Netzbetreiber die notwendigen Kosten des Netzanschlusses verlangen, auch als Pauschale für vergleichbare Fälle. Ein Baukostenzuschuss für das örtliche Netz darf nur für den Teil der angeforderten Anschlussleistung erhoben werden, der 30 kW übersteigt. Baukostenzuschüsse dürfen insgesamt höchstens 50 % der berücksichtigungsfähigen Kosten des örtlichen Verteilnetzes decken (Niederspannungsanschlussverordnung, §§ 9 und 11). Bei privatrechtlicher Wasserversorgung gilt Ähnliches: Der Hausanschluss gehört dem Versorger, und ein Baukostenzuschuss darf höchstens 70 % der Kosten des örtlichen Verteilnetzes decken (AVBWasserV, §§ 9 und 10). Viele Gemeinden regeln die Wasserversorgung stattdessen per Satzung.
Die Höhe hängt vor allem von der Entfernung zum Netz und vom Boden ab. Fordern Sie deshalb früh Angebote der Netzbetreiber für Ihr Grundstück an. Wo die Hausanschlüsse in der Gesamtkalkulation stehen, zeigt unsere Gesamtrechnung der Baunebenkosten.
Was bedeuten „erschlossen“ und „erschließungsbeitragsfrei“?
- Erschlossen: Das Grundstück liegt an einer öffentlichen Straße mit Leitungsnetzen. Ob die Beiträge bezahlt sind, sagt das Wort nicht.
- Teilerschlossen: Einzelne Anlagen fehlen noch, etwa die endgültige Straße oder der Kanal.
- Unerschlossen: Die erforderliche Infrastruktur fehlt noch. Klären Sie bei der Gemeinde, ob bereits Vorausleistungen gezahlt wurden und welche Beiträge noch offen sind.
- Erschließungsbeitragsfrei: Die Erschließungsbeiträge sind abgegolten. Hausanschlüsse und spätere Ausbaubeiträge können trotzdem anfallen.
Lassen Sie sich vor dem Notartermin von der Gemeinde schriftlich bestätigen, welche Beiträge abgerechnet, bezahlt oder noch offen sind, und regeln Sie im Kaufvertrag, wer offene Beiträge trägt. Was Sie sonst vor dem Kauf prüfen, steht in unserer Checkliste für das Grundstück; die Steuer auf den Kaufpreis erklärt der Artikel zur Grunderwerbsteuer.
Was bedeutet das für ein BioBuilds-Haus?
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