Beim Kauf eines Grundstücks zahlen Sie in Österreich 3,5 % Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis, mindestens vom Grundstückswert. In der Familie gilt ein Stufentarif ab 0,5 % vom Grundstückswert. Kaufen Sie das Grundstück ohne Bindung an ein vorgegebenes Haus, betrifft die Steuer nur das Grundstück; sind Grundstück und Haus verknüpft, zählen auch die Baukosten. Eine Befreiung für das erste Eigenheim gibt es 2026 nicht.
Wer in Österreich ein Grundstück kauft, zahlt Grunderwerbsteuer. Für den Hausbau ist eine Frage entscheidend: Zählt nur der Preis des Grundstücks oder auch das Haus? Hier lesen Sie den Steuersatz, die Bemessungsgrundlage, die Regeln für Familie und Ehepartner, die Fristen und wann die Baukosten dazukommen, Stand Oktober 2026.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
| Erwerb | Steuer | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Kauf eines Grundstücks | 3,5 % | Kaufpreis samt übernommenen Leistungen, mindestens der Grundstückswert |
| Erwerb in der Familie, auch gegen Bezahlung | 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, darüber 3,5 % | Grundstückswert |
| Schenkung oder Erbschaft | gestaffelt wie in der Familie | Grundstückswert |
Quelle: §§ 4, 5 und 7 Grunderwerbsteuergesetz 1987. Zur Familie zählen unter anderem Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Kinder, Enkel, Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen. Ein Erwerb in diesem Kreis gilt immer als unentgeltlich, auch wenn Sie dafür bezahlen. Erwerbe von derselben Person innerhalb von fünf Jahren werden für die Stufen zusammengerechnet.
Zählt das Haus zur Grunderwerbsteuer?
Das hängt davon ab, wie Grundstückskauf und Hausbau zusammenhängen. Nach dem Verwaltungsgerichtshof zählen die Baukosten zur Gegenleistung, wenn die Errichtung des Gebäudes mit dem Grundstückserwerb in einer finalen Verknüpfung steht, etwa wenn Sie an ein bestimmtes, durch die Planung des Verkäufers oder eines mit ihm zusammenarbeitenden Organisators vorgegebenes Gebäude gebunden sind. Getrennte Verträge für Grundstück und Haus ändern daran nichts (VwGH 17.03.2005, 2004/16/0246).
- Die Grundstücke wurden gemeinsam mit einem bestimmten Fertigteilhaus beworben.
- Der Bauvertrag für das Haus wurde vor dem Kaufvertrag für das Grundstück unterschrieben.
- Für das Haus galt ein Fixpreis, abgerechnet mit dem Hausanbieter statt mit den einzelnen Gewerken.
Sind Grundstück und Haus verknüpft, bleiben die Baukosten nur dann außen vor, wenn Sie selbst Bauherr sind. Das sind Sie nach ständiger Rechtsprechung nur, wenn Sie auf die bauliche Gestaltung Einfluss nehmen können, das Baurisiko tragen und das finanzielle Risiko tragen, also nicht bloß einen Fixpreis zahlen, sondern alle Kostensteigerungen übernehmen (VwGH 27.01.1999, 96/16/0142).
Kaufen Sie das Grundstück ohne Bindung an ein vorgegebenes Haus, betrifft die Grunderwerbsteuer nach dieser Rechtsprechung nur das Grundstück. Wird Ihnen ein Grundstück gemeinsam mit einem bestimmten Haus angeboten, lassen Sie die Steuerfolgen vor der Unterschrift prüfen.
Welche Ausnahmen gibt es?
- Erwerbe bis zu einem Wert von 1.100 € sind steuerfrei.
- Überträgt ein Ehepartner oder eingetragener Partner dem anderen einen Anteil, um zu gleichen Teilen eine gemeinsame Wohnstätte zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses beider Partner anzuschaffen oder zu errichten, ist der auf bis zu 150 m² Wohnnutzfläche entfallende Erwerb steuerfrei.
- Sie müssen die Rechte an der bisherigen gemeinsamen Wohnung aufgeben und die neue Wohnstätte binnen drei Monaten ab Übergabe beziehen; bei einem Neubau binnen drei Monaten ab Fertigstellung, spätestens acht Jahre nach vertraglicher Begründung des Miteigentums. Danach müssen Sie die Wohnstätte fünf Jahre bei unveränderten Eigentumsverhältnissen selbst nutzen.
- Eine allgemeine Befreiung für das erste Eigenheim gibt es nicht.
Die befristete Befreiung von den Grundbuchgebühren für den Hauptwohnsitz betraf nie die Grunderwerbsteuer und ist am 30. Juni 2026 ausgelaufen; Details im Artikel zur Grundbucheintragungsgebühr.
Wann und wie zahlen Sie die Steuer?
Steuerschuldner sind alle am Erwerb Beteiligten, also Käufer und Verkäufer (§ 9 GrEStG). Wer die Steuer trägt, vereinbaren Sie im Kaufvertrag.
Rechenbeispiel
| Fall | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| Kauf eines Baugrundstücks um 150.000 €: 3,5 % | 5.250 € |
| Dasselbe Grundstück von den Eltern, Grundstückswert 150.000 €: 0,5 % | 750 € |
| Kauf um 150.000 € mit einem verknüpften Haus um 300.000 €: 3,5 % von 450.000 € | 15.750 € |
Das dritte Beispiel zeigt, warum die Verknüpfung zählt: Das Haus würde die Steuer um 10.500 € erhöhen.
Was bedeutet das für ein BioBuilds-Haus?
BioBuilds verkauft keine Grundstücke. Grundstück, Fundament und Anschlüsse organisieren Sie selbst, und das Haus beauftragen Sie getrennt bei BioBuilds. Ein Wanderlust 48 in der Ausbaustufe Schlüsselfertig kostet ab 129.000 €, inkl. 20% USt.; den Transport berechnen wir für Ihren Standort separat.
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