Merită o Casă Pasivă în 2026?

Întrebarea s-a schimbat. Acum zece ani, „Merită o Casă Pasivă?” era un compromis real între costuri inițiale mai mari și cheltuieli mai mici în exploatare. În 2026, întrebarea devine tot mai des: „Îți permiți să nu o faci?”. Supracosturile s-au comprimat semnificativ, subvențiile din Germania acoperă frecvent întreaga diferență, prețurile energiei rămân ridicate după criza din 2022, iar reglementările UE vor cere oricum performanțe similare până în 2030.

Această analiză privește rentabilitatea completă (ROI) în Germania și România, cele două piețe în care operează BIOBUILDS. Economia diferă clar de la o țară la alta, dar direcția este aceeași: Passivhaus devine varianta „default” rațională pentru construcții noi.

Supracostul de construcție a dispărut în mare parte

Supracostul Passivhaus a scăzut dramatic în ultimii 15 ani. Datele Passivhaus Institut arată că, pentru o casă tipică de 140 m², investiția suplimentară era de aproximativ €14.000-15.000 în 2010. În 2015, a scăzut la circa €9.500. Date din Marea Britanie (Exeter City Council) arată evoluția și mai clar: un supracost inițial de 20% în 2009 a ajuns la o economisire de 4% până în 2024.

Construcția tradițională Passivhaus costă de obicei cu 15-30% mai mult din cauza componentelor specializate și a forței de muncă calificate necesare. Cu toate acestea, constructorii experimentați și lanțurile de aprovizionare eficiente pot atinge 0-5% supracost. BIOBUILDS livrează Passivhaus certificat la doar 0-5% peste convențional prin eficiența fabricării – eliminând blocajul forței de muncă calificate care crește costurile la construcția pe șantier.

Investiția suplimentară se împarte, orientativ, în aproximativ €4.300 pentru izolație termică îmbunătățită, €1.600 pentru ferestre certificate Passivhaus și €5.200 pentru ventilație mecanică cu recuperare de căldură. O parte din diferență se compensează prin circa €1.400 economisiți la sistemul de încălzire (mai mic) și eliminarea radiatoarelor.

BIOBUILDS livrează Passivhaus certificat cu aproximativ 0-5% peste costul convențional datorită eficienței de fabrică și a unui lanț integrat de furnizori, eliminând blocajul de manoperă calificată care scumpește proiectele Passivhaus executate exclusiv pe șantier. Rezultatul: performanță verificată la un cost apropiat de minimul cerut de cod.

Economiile anuale sunt, de obicei, între €800 și €1.500

Standardul Passivhaus limitează necesarul de încălzire la 15 kWh/m²a, comparativ cu 50-80 kWh/m²a pentru clădiri noi la minimul codului și 100-200 kWh/m²a pentru fondul existent, în medie. La prețurile actuale ale energiei din Germania, diferența se vede direct în facturi.

Pentru o casă de 150 m², analiza PHI indică economii de aproximativ 11.000 kWh/an la energia pentru încălzire, adică €715-825/an după ce se ia în calcul circa €65/an consumul electric al ventilației. Totalul economiilor (inclusiv apă caldă și răcire) ajunge adesea la €800-1.500/an.

În criza energetică din 2022, valoarea de „asigurare” a devenit evidentă. Prețurile gazului în Germania au crescut cu 69-80%, iar gospodăriile cu încălzire pe combustibili fosili au plătit în medie €1.475, cu 80% peste 2021. Proprietarii de Passivhaus au avut facturi deja mici, deci creșterile au fost mult mai mici în valori absolute. O factură de €100 care crește cu 80% înseamnă +€80. O factură de €800 care crește cu 80% înseamnă +€640.

Recuperarea investiției depinde de prețul energiei

La prețurile curente, cu un supracost de €18.000, recuperarea simplă se situează la 14-19 ani. Dacă prețurile cresc cu 50%, recuperarea scade spre 12-13 ani. Dacă prețurile se dublează (ca în 2022), recuperarea scade spre 9-10 ani. Dacă includem subvențiile din Germania, Passivhaus poate deveni pozitiv ca flux de numerar încă din primul an.

Subvenții pentru eficiență energetică în Europa

În toată Europa există subvenții extinse pentru eficiență energetică – de la credite cu dobândă redusă la subvenții directe, în funcție de țară. Aceste programe pot reduce semnificativ sau, în unele cazuri, pot acoperi complet supracostul pentru construcția la standard Passivhaus.

Germania oferă unele dintre cele mai cuprinzătoare programe, cu credite subvenționate de până la €150.000-270.000 la dobânzi mult sub cele de piață pentru construcții eficiente energetic. Subvenții suplimentare pentru pompe de căldură și sisteme de încălzire regenerabile pot acoperi până la 70% din costurile eligibile. Programele la nivel de land adaugă beneficii suplimentare peste suportul federal.

Alte țări UE operează diverse sisteme regionale și naționale care recompensează consecvent eficiența energetică ridicată. Multe oferă credite la 1-2% dobândă fixă, mult sub dobânzile de piață. Sistemele pe bază de puncte din unele regiuni transformă performanța energetică direct în bonusuri în bani.

România: alt calcul, aceeași direcție

România are un tablou mai complex. Nu există programe guvernamentale dedicate Passivhaus, spre deosebire de Germania . Programul Casa Verde finanțează fotovoltaice și pompe de căldură, dar se concentrează pe echipamente, nu pe calitatea anvelopei clădirii.

În schimb, România a dezvoltat un ecosistem puternic de credite verzi. Mai multe bănci oferă condiții preferențiale (de exemplu marje mai mici pentru locuințe eficiente). Un aspect important: în anumite cazuri, economiile estimate la energie pot îmbunătăți gradul de îndatorare, crescând accesibilitatea pentru casele eficiente.

Provocarea ROI în România vine și din prețuri ale energiei mai mici decât media UE. Asta poate extinde perioada de recuperare, în multe scenarii, față de Germania.

Pentru cumpărătorii din România, argumentul strict financiar poate fi mai slab decât în Germania . Totuși, convergența reglementărilor UE poate împinge prețurile energiei în sus în timp, iar avantajul de „prim venit” într-o piață încă subdezvoltată poate diferenția clar proprietatea. Pe măsură ce cerințele ZEB se apropie de 2030, investiția devine mai ușor de justificat.

Locuințele eficiente au prime măsurabile la revânzare

Investiția nu dispare dacă vinzi. Cercetarea academică indică prime consistente pentru proprietățile cu eficiență energetică ridicată.

Un studiu din Germania pe 422.242 observații de case unifamiliale a arătat creșteri de preț de 6,9% în medie pentru fiecare îmbunătățire de 100 kWh/m²a a performanței energetice, cu un efect și mai puternic în zone rurale. Cercetarea din Norvegia arată prime de până la 13,3% pentru proprietăți cu EPC A/B față de EPC C, iar pentru EPC D-G apar discounturi semnificative.

Și timpul de vânzare favorizează eficiența. Date din SUA arată că locuințele certificate ENERGY STAR se vând cu 89 de zile mai repede decât cele convenționale. În Marea Britanie, proprietățile eficiente ajung la acord de vânzare în circa 30 de zile versus 37 de zile pentru cele mai puțin eficiente.

După criza energetică din 2022, prima pentru cele mai eficiente locuințe a crescut (în unele analize) de la aproximativ 8% la 13%, pe fondul cererii pentru securitate energetică.

Sănătate și confort: valoare „invizibilă”, dar reală

Dincolo de economie, Passivhaus oferă beneficii documentate pentru sănătate și bunăstare, greu de monetizat, dar din ce în ce mai măsurabile.

Calitatea aerului interior în Passivhaus depășește constant construcția convențională. O analiză a 35 de studii a găsit că 74% dintre locuințele Passivhaus nu au depășit niciodată 1.400 ppm CO₂, un prag asociat în unele cercetări cu scăderea funcției cognitive. În schimb, în locuințe noi ventilate natural, s-au observat valori nocturne medii mai ridicate, cu vârfuri considerabile.

Stabilitatea temperaturii aduce confort: multe locuințe Passivhaus mențin variații mici în jurul unei temperaturi medii confortabile, reducând zonele reci, curenții de aer și scăderile nocturne comune în clădiri convenționale.

Reducerea zgomotului prin geam triplu poate aduce 35-45 dB atenuare, relevant pentru zone urbane sau lângă drumuri.

Un studiu olandez pe aproximativ 800 de angajați a indicat că în clădiri „healthy green” apare o scădere a absenteismului și a simptomelor de tip Sick Building Syndrome. Deși datele provin din birouri, principiile de aer interior se aplică și în locuințe.

Obiecții frecvente

„Passivhaus costă prea mult”

Cu constructori experimentați, supracostul s-a comprimat spre 0-5%, iar în multe cazuri subvențiile pot depăși diferența. Pentru o casă de €300.000, un supracost de 5% înseamnă €15.000, sumă care poate fi acoperită doar din avantajul de dobândă la un credit preferențial. BIOBUILDS livrează Passivhaus certificat cu aproximativ 0-5% supracost prin eficiență de fabrică.

„Mă mut înainte să recuperez banii”

Cu prime la revânzare de 6-13% și, în medie, vânzare mai rapidă pentru locuințe eficiente, investiția are șanse să fie recuperată la ieșire. Economiile pe 10 ani (€8.000-15.000) pot acoperi singure o parte importantă din diferență, iar restul se reflectă în preț.

„Tehnologia se schimbă și investiția devine depășită”

Passivhaus este un standard „fabric-first” (anvelopă și execuție), nu un pariu pe tehnologie. Pereți bine izolați, geam triplu și etanșeitate rămân valoroase indiferent de tehnologia de încălzire dominantă. Un necesar mic de încălzire face adaptarea la orice sursă viitoare mai simplă.

„Într-un Passivhaus nu poți deschide ferestrele”

Mit frecvent. Ferestrele se pot deschide normal. Ventilația mecanică asigură aer proaspăt fără a depinde de deschiderea ferestrelor, dar nu o interzice. Diferența este că confortul nu depinde de „a-ți aminti” să deschizi și să închizi ferestrele.

„Mentenanța este complicată”

Înlocuirea filtrelor MVHR costă de obicei €50-100/an. În rest, mentenanța este similară sau chiar mai simplă decât la clădirile convenționale (de exemplu, fără revizii de cazan în scenarii complet electrice). Anvelopa este „pasivă” și nu cere intervenții continue.

Când merită luate în calcul alternative

Passivhaus nu este optim pentru toată lumea:

Orizont de deținere foarte scurt (sub 7-8 ani) poate să nu permită acumularea economiilor, deși datele despre prima la revânzare sugerează recuperare posibilă.

Buget extrem de strâns, fără acces la subvenții, poate face diferența greu de absorbit, deși creditele verzi cu dobândă mai bună ajută parțial.

În România, provocările sunt specifice: prețuri mai mici la energie prelungesc recuperarea, expertiza locală este mai rară, iar lipsa subvențiilor directe înseamnă că supracostul trebuie acoperit integral. Cazul ROI poate fi mai slab, dar rămâne pozitiv pe orizonturi de 20+ ani, în multe scenarii.

Pentru renovări, standardul EnerPHit permite un necesar de încălzire de până la 25 kWh/m²a (versus 15 kWh/m²a pentru Passivhaus nou), recunoscând constrângerile unei clădiri existente. Când bugetele sunt limitate, renovarea etapizată poate fi mai realistă decât atingerea Passivhaus într-un singur pas.

---

Întrebarea s-a inversat. În 2026, a construi la minimul codului înseamnă, de multe ori, a ridica o clădire care va necesita investiții semnificative de modernizare în timpul vieții ei, pentru a rămâne competitivă și aliniată cerințelor viitoare. Cerințele UE pentru clădiri cu emisii zero intră în 2030, adică în doar patru ani. Passivhaus depășește deja aceste cerințe.

Când BIOBUILDS livrează Passivhaus certificat cu aproximativ 0-5% peste costul convențional, întrebarea rămasă nu este dacă merită Passivhaus. Întrebarea este dacă merită riscul și incertitudinea oricărei opțiuni sub acest nivel.