Was ist ein Passivhaus? Kosten, Einsparungen und der gesamte Ablauf

Der Passivhaus-Standard liefert, was konventionelles Bauen verspricht, aber oft nicht erreicht: ganzjährig angenehme Temperaturen bei nahezu minimalem Heizenergiebedarf. Entwickelt am Passivhaus Institut in Darmstadt, ist die Zertifizierung vom ersten Prototyp (1991) auf über 47.400 zertifizierte Einheiten weltweit gewachsen. Heizkosten sinken typischerweise von 1.500 bis 2.000 € pro Jahr auf 150 bis 300 € und das dauerhaft über Jahrzehnte.

Für Bauherren in Deutschland, Österreich ist Passivhaus heute deutlich pragmatischer als noch vor einigen Jahren. In etablierten Märkten liegt der Mehrpreis häufig nur noch bei 5 bis 10%, Förderungen können ihn vollständig kompensieren, und EU-Vorgaben nähern Neubauten bis 2030 in Richtung vergleichbarer Performance. Dieser Guide erklärt Anforderungen, Kosten, Einsparungen und den Weg zur Zertifizierung.

Was ist ein Passivhaus?

Ein Passivhaus erreicht thermischen Komfort überwiegend mit passiven Maßnahmen: sehr gute Dämmung, luftdichte Gebäudehülle und Wärmerückgewinnung, statt große Energiemengen aktiv „nachzuheizen“. Das Gebäude nutzt und hält Wärme aus Personen, Geräten und Sonneneinstrahlung.

Ein zertifiziertes Passivhaus braucht so wenig Heizleistung, dass der Komfort oft allein über eine Nachheizung der Zuluft der Lüftungsanlage erreicht werden kann. Klassische Radiatoren werden optional. Das Gebäude funktioniert eher wie eine Thermoskanne, statt ständig gegen die Außenbedingungen anzukämpfen.

Der Passivhaus-Standard zeigt, dass Komfort und Effizienz keine Gegensätze sind. Gebäude mit 90% weniger Heizenergie erreichen in der Praxis durchgehend höhere Zufriedenheitswerte als konventionelle Neubauten.

Dr. Wolfgang Feist, Passivhaus Institut

Das unterscheidet Passivhaus von anderen Labels. LEED oder BREEAM vergeben Punkte über viele Kategorien hinweg. Ein Projekt kann „gut“ abschneiden, obwohl es in einem Teilbereich schwach ist. Passivhaus fokussiert Energieperformance und Innenklima und bewertet nach messbaren Ergebnissen: bestanden oder nicht bestanden. Kein Punktesystem, keine Tauschgeschäfte zwischen Kategorien.

Die fünf Kriterien der Zertifizierung

Jedes Passivhaus muss fünf messbare Anforderungen erfüllen. Die CEPHEUS-Studie hat bestätigt, dass Gebäude, die diese Kriterien erreichen, im Mittel einen Heizwärmebedarf von 13,4 kWh/m²a haben, gegenüber 65,6 kWh/m²a bei „Niedrigenergie“-Alternativen. Das entspricht rund 80% weniger Heizenergie.

Heizwärmebedarf

Die zentrale Anforderung begrenzt den jährlichen Heizwärmebedarf auf 15 kWh/m² oder alternativ die Heizlast auf 10 W/m². Zum Vergleich: Der deutsche Gebäudebestand liegt im Schnitt bei rund 112 kWh/m²a, typische Wohngebäude in bei 180 bis 250 kWh/m²a. Dieses Kriterium bedeutet damit eine 7- bis 15-fache Verbesserung gegenüber dem Bestand. Möglich wird das durch sehr gute U-Werte (Außenbauteile um 0,15 W/m²K), 3-fach-Verglasung mit U-Werten unter 0,85 W/m²K und konsequente Wärmebrückenvermeidung.

Primärenergiebedarf

Der Gesamtenergiebedarf (Heizen, Kühlen, Warmwasser und Haushaltsstrom) muss unter definierten Grenzwerten bleiben. Die Stufe Classic erlaubt 60 kWh/m²a Primary Energy Renewable (PER). Plus verlangt 45 kWh/m²a oder weniger (plus mindestens 60 kWh/m²a erneuerbare Erzeugung am Standort), Premium 30 kWh/m²a oder weniger (mit 120 kWh/m²a Erzeugung). Dadurch wird verhindert, dass Heizenergie-Einsparungen durch hohe Verbräuche an anderer Stelle wieder aufgehoben werden.

Luftdichtheit

Die Leckage darf maximal 0,6 Luftwechsel pro Stunde bei 50 Pascal betragen, geprüft per Blower-Door-Test. Standardhäuser liegen häufig bei 5 bis 15 ACH@50Pa, also 10- bis 25-mal undichter. Vorfertigung erleichtert das, weil die Ausführung in kontrollierten Bedingungen erfolgt. BIOBUILDS erreicht dabei eine Bestehensquote von 98%+ im ersten Anlauf.

Thermischer Komfort

Die Innentemperaturen müssen in engen Grenzen bleiben: Oberflächentemperaturen im Winter über 17°C, um Kondensation und „kalte Strahlung“ zu vermeiden, und Überhitzung im Sommer muss begrenzt sein: Raumtemperaturen über 25°C dürfen nicht mehr als 10% der Nutzungszeit auftreten. Temperaturdifferenzen zwischen Boden und Decke müssen unter 2°C liegen. Damit verhindert der Standard Lösungen, die zwar wenig Heizenergie brauchen, aber im Sommer überhitzen oder sich im Winter unbehaglich anfühlen.

Wärmebrückenfreie Konstruktion

An allen Anschlüssen der Hülle gilt ein Grenzwert für den linearen Wärmeverlust von 0,01 W/(mK) oder weniger. Wärmebrücken können sonst 24 bis 40% der Wärmeverluste ausmachen. Wärmebrückenfreiheit erfordert präzise Details und Ausführung, was im Werk deutlich einfacher ist als auf der Baustelle.

Kosten in Deutschland und Österreich

Wie etabliert der Markt ist, beeinflusst sowohl die Baukosten insgesamt als auch den Aufpreis für Passivhaus-Performance. Österreich zählt zu den erfahrensten Märkten Europas mit über 14.000 zertifizierten Gebäuden und Aufpreisen von oft nur 5 bis 10%. In Deutschland liegt der Aufpreis typischerweise bei 5 bis 15%.

Das BIOBUILDS Modulsystem dreht die übliche Kostenlogik um. Durch Fertigung mit deutschen Engineering-Standards und PHI-zertifizierten Komponenten liefern wir Passivhaus-Performance für €2.200/m², also unter den typischen Passivhaus-Kosten in den Märkten, die wir bedienen. In Deutschland ist das oft 10 bis 20% günstiger als konventionelle Passivhaus-Neubauten, in Österreich 5 bis 10% günstiger.

In Deutschland sind die Mehrkosten in den letzten Jahren gesunken, weil 3-fach-Verglasung in weiten Teilen des Marktes Standard geworden ist. Analysen des Passivhaus Instituts zeigen, dass der zusätzliche Investitionsbedarf für ein 140 m² Haus zwischen 2009 und 2015 von 14.000 € auf 9.500 € gefallen ist. Allein der Fenster-Mehrpreis sank dabei von 5.400 € auf 1.600 €. Heute liegen die Kosten für Lüftung mit Wärmerückgewinnung inklusive Montage häufig bei rund 6.000 €. Die Zertifizierungskosten für ein typisches Einfamilienhaus bewegen sich je nach Projektkomplexität im Bereich von mehreren Tausend Euro.

Österreich weist starke regionale Unterschiede auf. In Salzburg, Tirol und Vorarlberg liegen Baukosten teils bis zu 50% über östlichen Bundesländern wie Niederösterreich oder Burgenland. In Wien bewegen sich Neubaukosten oft um 2.600 bis 2.800 €/m². Erfahrene österreichische Planer zeigen, dass Passivhaus in manchen Fällen kostenneutral gegenüber Standardbau realisierbar ist. Der „Aufpreis" ist dann eher ein Effekt von Markt- und Ausführungsreife als von Technik.

Förderungen und Anreizprogramme

Für Passivhaus-Bau stehen vielfältige Förderungen bereit, da es sich um den strengsten Energieeffizienzstandard weltweit handelt. Deutschland und Österreich bieten Programme, die den Aufpreis teilweise oder vollständig ausgleichen können. Die größten Einsparungen liegen jedoch in der Effizienz selbst: Jahr für Jahr niedrigere Energierechnungen, unabhängig von Energiepreisschwankungen.

Reale Einsparungen und Amortisation

BIOBUILDS-Häuser erreichen einen durchschnittlich erwarteten Energiebedarf für Heizung und Kühlung, der etwa 90-95% geringer ist als bei konventionellen Bauten. Das bedeutet Jahr für Jahr deutlich niedrigere Betriebskosten.

Für ein typisches 95 m² Haus liegen die Energieeinsparungen bei etwa €2.765 pro Jahr im Vergleich zu konventioneller Bauweise. Diese Werte basieren auf unserer Energiekalkulator-Methodik, die Passivhaus-Leistungsstandards (≤15 kWh/m²/Jahr Heizwärmebedarf) mit dem regionalen konventionellen Gebäudeenergieverbrauch vergleicht. Die tatsächlichen Einsparungen variieren je nach lokalen Energiepreisen, Klimabedingungen und Nutzerverhalten.

Wiederverkaufsprämien von 8 bis 18% sind für hocheffiziente Gebäude in mehreren Märkten dokumentiert. Die Kombination aus niedrigeren Betriebskosten, besserem Komfort und Zukunftssicherheit gegenüber strengeren Vorschriften macht Passivhaus-Immobilien für Käufer zunehmend attraktiv.

Der Zertifizierungsprozess

Die Passivhaus-Zertifizierung läuft in klaren Phasen ab. Bei Wohngebäuden sind insgesamt oft 12 bis 24 Monate üblich, vom Konzept bis zur finalen Urkunde durch das Passivhaus Institut oder einen akkreditierten Zertifizierer.

Vorplanung (1-2 Monate)

Standortanalyse, Zusammenstellung des Teams und Festlegung der Zertifizierungsstufe (Classic, Plus oder Premium). Ein zertifizierter Passivhaus-Planer oder -Berater (weltweit mehrere Tausend, auffindbar über passivhausplaner.eu) führt in der Regel die Energieberechnung. Als Referenz gibt es zudem die passivehouse-database.org mit vielen zertifizierten Projekten.

Entwurfs- und Ausführungsplanung (4-6 Monate)

Vollständige PHPP-Prüfung (Passive House Planning Package). PHPP ist ein Excel-basiertes Tool (typisch 200 bis 350 €), das in der Praxis eine hohe Übereinstimmung mit Messwerten erreicht. Das designPH-Plugin für SketchUp (typisch 200 bis 400 €) unterstützt 3D-Geometrie und Verschattungsanalyse. In dieser Phase prüft der Zertifizierer alle energierelevanten Unterlagen, Produktdaten und weist auf notwendige Korrekturen hin.

Bauphase (6-12 Monate Baustelle; 21 Tage + 2-3 Tage modular)

Entscheidend sind Qualitätskontrollen an den richtigen Punkten. Ein Luftdichtheitstest während der Bauphase, wenn die luftdichte Ebene noch zugänglich ist, erlaubt das gezielte Finden und Beheben von Leckagen vor dem Innenausbau. Der Zertifizierer muss unabhängig vom Planungsteam sein. Modulare Vorfertigung verkürzt diese Phase drastisch: BIOBUILDS produziert in 21 Tagen und montiert vor Ort in 2 bis 3 Tagen.

Finale Zertifizierung (2-6 Wochen)

Erforderlich sind ein aktualisiertes PHPP (inklusive eventueller Änderungen), ein unterschriebener Blower-Door-Bericht (EN 13829 Method A), ein Protokoll zur Einregulierung der Lüftungsvolumenströme, eine Erklärung der Bauleitung und Fotodokumentation energierelevanter Details.

Typische zertifizierungsnahe Kosten bei Wohngebäuden:

• Zertifizierungsgebühr Gebäude: €1.500-3.500
• PHPP-Software: €200-350
• PHPP-Beratung: €3.000-15.000
• Blower-Door-Test: €300-800
• Wärmebrückenberechnung: €500-2.000
• Einregulierung der Lüftung: €500-2.000
• Summe: €5.000-15.000

Für EnerPHit-Sanierungen bestehender Gebäude sind die Grenzwerte praxisbedingt gelockert: Heizwärmebedarf 20 bis 25 kWh/m²a (klimaabhängig) und Luftdichtheit 1,0 ACH@50Pa. Alternativ gibt es die Komponenten-Methode, bei der Bauteile definierte U-Werte einhalten müssen, statt dass das Gesamtgebäude eine Zielkennzahl erreichen muss.

Passivhaus-Komponentenzertifizierung (Bausysteme)

Über die Einzelgebäude-Zertifizierung hinaus bietet das Passivhaus Institut eine Komponentenzertifizierung für ganze Bausysteme an. Damit können Hersteller ihr komplettes Bausystem – einschließlich Wandaufbauten, Dachsysteme, Bodensysteme und Anschlussdetails – auf Werksebene vorzertifizieren lassen, anstatt jedes einzelne Projekt separat zu zertifizieren.

BIOBUILDS besitzt die Passivhaus-Komponentenzertifizierung für sein modulares Bausystem. Das bedeutet: Jedes Haus, das mit unserem System produziert wird, entsteht mit vorzertifizierten Baugruppen, die Passivhaus-Standards erfüllen. Die Vorteile sind erheblich:

• Garantierte Performance: Gebäudehülle, Luftdichtheitsdetails und wärmebrückenfreie Anschlüsse sind auf Systemebene validiert
• Schnellere Projektzertifizierung: Einzelne Häuser benötigen weniger Dokumentation, da das Bausystem bereits zertifiziert ist
• Gleichbleibende Qualität: Werksfertigung unter kontrollierten Bedingungen stellt sicher, dass jede Einheit die zertifizierten Spezifikationen erfüllt
• Reduzierte Zertifizierungskosten: Projektbezogene Gebühren sinken bei Verwendung eines vorzertifizierten Bausystems

Diese Systemzertifizierung steht für das höchste Qualitätsniveau im Passivhaus-Bau und stellt sicher, dass die Performance bereits im Fertigungsprozess verankert ist – nicht erst nach Bauabschluss geprüft wird.

Gesundheit und Komfort

Über die Energiekosten hinaus verbessern Passivhäuser messbar das Innenraumklima. Die Lüftung mit Wärmerückgewinnung sorgt konstant für gefilterte Frischluft, stabile Temperaturen und kontrollierte Luftfeuchte.

Eine Auswertung von 648 Wohnungen aus 35 Studien ergab: 74% der Passivhaus-Wohnungen lagen bei CO₂-Werten nie über 1.400 ppm. In natürlich gelüfteten Gebäuden werden diese Schwellen deutlich häufiger überschritten. Studien aus China zeigten CO₂-Werte von 622 bis 841 ppm in Passivhäusern, während konventionelle Wohnungen häufig über 1.000 ppm lagen.

Bessere Luftqualität

Eine schwedische Studie (20 Passivhäuser vs. 21 konventionelle Neubauten) fand niedrigere Werte für NO₂ (17% weniger), Formaldehyd (31% weniger) und Ozon (12% weniger) in Passivhäusern. UK-Daten dokumentierten PM2.5-Werte in einem Passivhaus etwa halb so hoch wie in einem konventionellen Haus in derselben Straße. F7-Filter reduzieren den Eintrag von Außenluft-Schadstoffen deutlich.

Temperaturstabilität

Temperaturschwankungen liegen in Passivhäusern häufig bei nur ±1 bis 2°C, statt ±4 bis 6°C bei konventionellen Gebäuden. Langzeitmessungen in Polen (2018 bis 2022) hielten innen rund 22°C, während außen Werte von -28,2°C bis 36,2°C erreicht wurden. Oberflächen sind deutlich näher an der Raumlufttemperatur, wodurch „kalte Zonen“ an Fenstern und Außenwänden verschwinden.

Kontrollierte Luftfeuchte

Passivhäuser erreichen die für Komfort und Gesundheit relevante Spanne von 30 bis 60% relativer Luftfeuchte oft stabiler. UK-Studien zeigten, dass ein Großteil der MVHR-Häuser Zielwerte einhielt und Feuchte aus Bädern typischerweise innerhalb weniger Stunden abtransportiert wurde.

Akustischer Komfort

3-fach-Verglasung erzielt typischerweise 35 bis 44 dB Schalldämmung gegenüber 25 bis 30 dB bei Standard-Doppelverglasung. Akustik-3-fach-Verglasung kann bis 54 dB erreichen. Hochgedämmte Außenbauteile liegen häufig bei 45 bis 55 dB und sind damit spürbar leiser als konventionelle Konstruktionen. In der Praxis berichten Bewohner regelmäßig von deutlich ruhigeren Innenräumen.

EU-Regeln und die Zukunft

Die überarbeitete EPBD (2024/1275) ist seit 28. Mai 2024 in Kraft und muss bis 29. Mai 2026 national umgesetzt werden. Das drückt Neubauten in der EU Richtung sehr hoher Effizienz.

ZEB: Neue öffentliche Gebäude ab 1. Januar 2028, alle neuen Gebäude ab 1. Januar 2030. ZEB bedeutet sehr hohe Energieeffizienz ohne vor Ort verursachte CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen. Passivhaus erfüllt diese Richtung meist problemlos.

MEPS beschleunigt Sanierungen der schlechtesten Bestände bis 2030/2033; für Wohngebäude sind Reduktionen bis 2030 und 2035 vorgesehen.

Fossile Heizungen: Ab 1. Januar 2025 keine finanziellen Anreize mehr für reine fossile Einzelkessel, mit Ausstiegspfad bis 2040.

---

Fazit: Passivhaus wird bis 2030 zunehmend „Standard“. Wer darunter baut, riskiert Nachrüstkosten. Mit Förderungen (DE/AT) kann der Aufpreis oft schrumpfen oder verschwinden, während die Einsparung sofort beginnt.